(Bloomberg) — Le turbolenze nel settore immobiliare di lusso a Londra e Francoforte offrono uno sguardo al danno che attende gli investitori immobiliari europei mentre affrontano la loro più grande inversione di tendenza.
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Da un carico di rifinanziamento di un edificio per uffici nella City di Londra alla vendita nervosa della Commerzbank Tower nel centro finanziario tedesco, gli investitori si stanno affrettando a trovare modi per colmare le lacune finanziarie mentre i mercati dei prestiti inciampano a causa del rapido aumento dei tassi di interesse.
Nelle prossime settimane inizierà a emergere un controllo della realtà, quando gli istituti di credito di tutta Europa riceveranno i risultati delle loro valutazioni di fine anno. Un calo significativo delle valutazioni minaccia di far violare i covenant sui prestiti, spingendo a misure di finanziamento di emergenza dalle vendite forzate alle infusioni di denaro fresco.
“L’Europa attraverserà un’importante disaggregazione di 10 anni di denaro facile”, ha affermato Scardon Baker, partner della società di private equity Apollo Global Management. “La quantità di angoscia e disordini è fuori dallo spettro”.
Per saperne di più: Il mercato immobiliare globale sta affrontando una spirale di debiti da 175 miliardi di dollari
Prestiti, obbligazioni e altri debiti per un totale di circa 1,9 trilioni di euro ($ 2,1 trilioni) – all’incirca le dimensioni dell’economia italiana – sono garantiti da proprietà commerciali o estesi ai proprietari in Europa e nel Regno Unito, secondo l’Autorità bancaria europea, un’indagine di Bayes Business Scuola e dati Compilato da Bloomberg.
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Circa il 20% di tale importo, pari a circa 390 miliardi di euro, maturerà quest’anno e la crisi incombente rappresenta il primo vero banco di prova delle normative progettate dopo la crisi finanziaria globale per contenere i rischi dei mutui ipotecari. Queste regole possono finire per rendere la correzione più netta e severa.
“Penso che la rivalutazione avverrà più rapidamente che in passato”, ha affermato John O’Driscoll, responsabile del business real asset per l’unità di gestione degli investimenti dell’assicuratore francese Axa SA. “Le persone stanno cominciando a essere esposte mentre la marea si ritira.”
I prestatori in Europa saranno spinti dalle nuove normative ad agire con più forza sui crediti inesigibili. È anche in condizioni migliori di quanto non fosse durante l’ultima crisi immobiliare più di un decennio fa, quindi potrebbe essere meno incline a lasciare che i problemi peggiorino. Questo pone l’onere sui mutuatari.
All’indomani della crisi finanziaria del 2008, la maggior parte delle banche era riluttante a chiedere prestiti inesigibili perché così facendo avrebbe comportato enormi perdite – una pratica soprannominata “allungamento e finzione”. In base alle nuove regole sui crediti in sofferenza, i creditori dovranno prevedere un fondo per le perdite attese, non accumulate. Ciò significa che hanno meno incentivi a sedersi e sperare in un ritorno dei valori delle attività.
“Le valutazioni di fine anno effettuate nel primo trimestre saranno fondamentali”, ha affermato Ravi Stickney, managing partner e chief investment officer per il settore immobiliare presso Cheyne Capital, direttore di un fondo di investimento alternativo che ha raccolto 2,5 miliardi di sterline per prestiti ipotecari lo scorso anno . “Il punto interrogativo riguarda ciò che le banche stanno effettivamente facendo”.
Finora le valutazioni non sono scese abbastanza da far affondare i grandi debiti – prestiti generalmente detenuti dalle banche -, ma le cose potrebbero presto cambiare. Immobili commerciali nel Regno Unito valutati da CBRE Group Inc. del 13% l’anno scorso. Il calo è accelerato nella seconda metà, con la mediana che ha registrato un calo del 3% solo a dicembre. Gli analisti di Goldman Sachs Group Inc. si aspettavano La diminuzione totale può raggiungere il 20%.
Le banche possono quindi agire prima che i prezzi scendano ulteriormente e rischiare perdite su crediti, costringendo i proprietari terrieri fortemente indebitati a difficili sostituzioni. I problemi sono aggravati per coloro che affrontano le scadenze del debito. I creditori riducono il valore della proprietà che sono disposti a prestare. Ciò significa che una valutazione inferiore può agire come un doppio smacco, ampliando il divario finanziario.
Vincent Noble, responsabile dei prestiti basati su attività presso Federated Hermes Inc. Risolvere i problemi è renderli i problemi di qualcun altro.
La Svezia è stata finora l’epicentro della crisi, con i prezzi delle case che dovrebbero scendere del 20% rispetto ai livelli massimi. Le società immobiliari quotate del paese hanno perso il 30% del loro valore negli ultimi 12 mesi e la banca centrale svedese e il watchdog finanziario hanno ripetutamente avvertito dei rischi posti dal debito immobiliare commerciale.
Il calo dei valori immobiliari può portare a un “effetto domino”, in cui le richieste di maggiori garanzie potrebbero forzare vendite in difficoltà, secondo Anders Qvist, consulente senior del direttore della FSA.
Mentre ci sono alcune sacche di stabilità come in Italia e Spagna, che sono state colpite più duramente dopo la crisi finanziaria globale, il Regno Unito si sta ritirando e ci sono segnali che la Germania potrebbe essere la prossima.
Il lato positivo è che ci sono più opzioni disponibili per gli investitori immobiliari in difficoltà. Entità come i trust chiusi si sono espanse costantemente negli ultimi dieci anni. Collettivamente, gli assicuratori e altri istituti di credito alternativi avevano una quota maggiore di nuovi mutui nel Regno Unito rispetto alle principali banche del paese nella prima metà dello scorso anno, secondo l’indagine di Bayes.
Il CEO di Cantor Fitzgerald Howard Lutnick ha dichiarato al World Economic Forum di Davos la scorsa settimana che nei prossimi 18 mesi gli investitori verseranno una quantità record di denaro nei cosiddetti fondi avvoltoio che offrono scommesse immobiliari più rischiose. Ha detto che questa tendenza contribuirà ad accelerare la ripresa dei mercati immobiliari commerciali.
Questi nuovi strumenti possono rendere le turbolenze più di breve durata rispetto al passato, quando le banche detenevano crediti inesigibili per anni. Louis Landmann, analista del credito presso la Danske Bank di Stoccolma, prevede che il ripristino sarà relativamente ordinato con un numero sufficiente di mutuatari per adottare contromisure.
“Chiunque riesca a trovare un modo creativo per colmare questa lacuna si divertirà moltissimo”, ha affermato Matt Oakley, responsabile della ricerca aziendale di Savills.
— Con l’assistenza di Anton Whelen, Antonio Vanozzo, Damian Shepherd, Konrad Krasowski e Nicholas Comfort.
(aggiunge commento nel decimo paragrafo)
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