Dec 19, 2025
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Obbligo in caso di dismissione entro cinque anni
Vantaggi della prima casa: il preliminare non impedisce il pignoramento
In caso di vendita entro cinque anni, il requisito del “riacquisto” non si considera soddisfatto senza che l'effetto della conversione avvenga solo per atto espresso.
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No. Con le risposte alle domande.Nella legge 314 del 2025, l'Agenzia delle entrate spiega due aspetti principali del mantenimento dei requisiti della “prima casa” in caso di vendita entro cinque anni: la validità del contratto di preacquisto e l'attuazione della proroga stabilita dalla Legge di Bilancio 2025.
Ricordiamo la norma (Noota II-Bis, Sicurezza 4, comma 1 del Taffy 31) Obbligatoria ad acquistare in un anno un tratto dall'area commerciale per fare acquisti in un solo anno dall'area commerciale.
Il caso in esame riguardava un contribuente che aveva acquistato un immobile con agevolazioni “prima casa” nel 2021 e lo aveva rivenduto nuovamente nel gennaio 2025, ossia prima della scadenza del quinquennio.
Nel settembre 2025 firma e registra il contratto preliminare per la nuova casa.
I contribuenti, timorosi di firmare l'atto definitivo a 12 mesi dalla compravendita (gennaio 2026) a causa dei termini fissati dalla banca per l'ipoteca, hanno chiesto all'amministrazione se l'accordo iniziale è registrato sufficientemente per "chiudere" il termine perentorio o se è possibile ricorrere con la speculazione prevista dalla legge di proroga 2 del 2020.
L'ente – assicurando l'indirizzo della fusione (vedi circolare n. 18/2013) – rileva che i termini del contratto originario non sono sufficienti ad evitare l'esproprio.Il contratto preliminare, infatti, produce solo un effetto vincolante (un impegno ad eseguire il contratto) e non un effetto concreto o un'interpretazione di virtù.
Pertanto, senza l'effetto della traduzione (che avviene solo per una determinata parte), il requisito del “riacquisto” non si ritiene soddisfatto;se i lavori non vengono completati entro 12 mesi, il beneficio cessa nonostante la registrazione del contratto originario.
Il secondo problema riguardava la proroga del termine.La legge di bilancio per il 2025 (L. 207/2024) estende il periodo in caso di immobili usati in caso di acquisto di una nuova prima casa da un anno a due anni (comma 4-bis).
L'attore chiedeva se tale proroga potesse essere applicata anche al periodo di cinque anni post-riacquisto in base ad “analogia legis” (comma 4).
La risposta dell'agenzia è chiara: l'adeguamento normativo riguarda solo il comma 4 mesi (rivendita del vecchio immobile dopo il nuovo acquisto) e non il comma 4 (acquisto dopo la vendita entro cinque anni).
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