COVID-19 Tagli degli affitti nel Regno Unito, in Italia e in Polonia | Hogan Lovells

Regno Unito

Nel Regno Unito sono in corso diverse misure per sostenere e proteggere gli inquilini dalle azioni esecutive del proprietario in caso di mancato pagamento dell’affitto. Questi sono sostanzialmente i seguenti:

  • C’è un divieto fino al 25 marzo 2022 per i proprietari che hanno sfrattato gli inquilini commerciali.
  • La procedura di recupero degli arretrati di affitto commerciale (CRAR) (una procedura legale che consente ai proprietari di locali commerciali di recuperare gli arretrati di affitto attraverso il controllo e la vendita dei beni del locatario) può essere utilizzata solo se gli inquilini devono almeno 544 giorni dell’affitto di base.
  • C’è un divieto fino al 31 marzo 2022 per i proprietari di presentare richieste legali e risolvere le petizioni sulla base dell’incapacità di un inquilino di pagare l’affitto commerciale (a meno che il proprietario non abbia fondati motivi per ritenere che il COVID-19 non abbia avuto un impatto finanziario sull’inquilino o le circostanze alla base dell’istanza di liquidazione si verificherà anche se il COVID-19 non avrà un impatto finanziario sulla società).

Nonostante quanto sopra, non c’è assistenza legale per gli inquilini per costringere legalmente un proprietario a ridurre o cancellare gli arretrati COVID-19 che si sono accumulati durante la chiusura degli edifici. Tuttavia, il governo è chiaramente preoccupato per la gamma di potenziali insolvenze (e conseguenti perdite di posti di lavoro) che si verificherebbero se le restrizioni di cui sopra venissero semplicemente lasciate scadere. Pertanto, sta attualmente consultando le opzioni per affrontare il COVID-19 e una proposta in esame è una disposizione vincolante in circostanze in cui il proprietario e l’inquilino non possono raggiungere un accordo reciprocamente accettabile.

Mentre le consultazioni sono ancora in corso, i piani legislativi del governo in merito agli arretrati di COVID-19 rimangono poco chiari e i proprietari e gli inquilini commerciali hanno una serie di domande senza risposta. Ad esempio, quali sono gli arretrati “murati” soggetti ad arbitrato se non concordati? E gli inquilini che, magari per motivi commerciali, hanno scelto di restare chiusi? La legislazione rivelerà eventuali accordi di franchising che sono già stati raggiunti, anche se l’inquilino insiste che non sono ancora in grado di pagare? Gli inquilini che hanno già pagato per intero hanno diritto al rimborso? La normativa si limiterà all’affitto o includerà, ad esempio, le spese condominiali? Il governo ha affermato che il boicottaggio si applicherà solo agli inquilini che sono stati “colpiti” o “colpiti” da COVID-19 con una “chiusura dell’attività” per il periodo da marzo 2020 fino alla rimozione delle restrizioni sul loro settore. I proprietari commerciali possono trarre un po’ di conforto dal fatto che questo almeno indica che l’affitto non verrà bloccato quando si tratta di periodi in cui gli inquilini hanno scelto di chiudere durante la pandemia. Pertanto, le tensioni tra proprietari e inquilini per l’arretrato degli arretrati sono destinate a continuare e le parti dovranno attendere maggiori dettagli man mano che la normativa verrà pubblicata prima di rispondere almeno ad alcune delle loro domande.

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Italia

Per quanto riguarda le locazioni di immobili commerciali e le locazioni di locali commerciali, il legislatore d’urgenza in Italia ha introdotto l’esenzione fiscale principalmente senza intaccare i rapporti tra le parti, ad eccezione della moratoria sugli sfratti prevista dall’articolo 103, comma 6, dell’Ordinanza “Legge Italia” (D.Lgs 18/2020, convertito in Legge 27/2020).

Tra le misure non finanziarie, l’articolo 91 del decreto “Cora Italia” recita:[…] L’osservanza delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata al fine di escludere, ai sensi degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, dalla responsabilità del debitore, nonché in relazione all’applicazione di eventuali pignoramenti o sanzioni connesse a ritardato od omesso adempimento.” Alcune disposizioni hanno ritenuto che l’art. il deterioramento della sua situazione finanziaria.

Esistono invece alcune disposizioni che supportano le richieste degli inquilini colpiti dalla situazione socio-economica a causa dell’emergenza sanitaria. Secondo il Tribunale della Spezia (15 dicembre 2020), l’emergenza sanitaria è uno degli elementi che possono escludere una “grave violazione”, anche se l’inquilino svolge un’attività non direttamente interessata dai provvedimenti di sequestro. In generale, molti tribunali hanno applicato le disposizioni dell’articolo 91 dell’ordinanza “Cura Italia” per escludere che il mancato o ritardato pagamento dell’affitto costituisca una “grave violazione” (tra cui Tribunale di Trani, 1 settembre 2020).

Tuttavia, le recenti decisioni del tribunale si concentrano sulla questione se il proprietario sia obbligato a rinegoziare il contratto e se possa ridurre l’affitto che l’inquilino pagherà per i mesi di “chiusura”.

Diversi giudici hanno affermato che la soluzione del vizio contrattuale derivante dallo stato di emergenza risiede nei principi di correttezza e buona fede previsti dal codice civile e applicabili all’esecuzione del contratto. In particolare, come già richiamato dalla Suprema Corte nella sua Relazione n. 56/2020 (sull’applicazione dei principi generali del diritto civile in caso di pandemia), i giudici affermano che l’inquilino deve avere la possibilità di rinegoziare il contenuto squilibrato del contratto (tra l’altro, Tribunale di Treviso, 21 dicembre 2020).

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In particolare, il Tribunale di Roma (27 agosto 2020) ha ritenuto che le misure urgenti introdotte dal legislatore non fossero sufficienti a ristabilire l’equilibrio dell’accordo e che le parti siano obbligate ad avviare nuove trattative al fine di ristabilire l’equilibrio contrattuale.

Altri tribunali hanno condiviso questo approccio e hanno riconosciuto il diritto dell’inquilino a ridurre l’affitto, almeno in relazione ai mesi di chiusura. Alcuni tribunali hanno informato le parti della portata della riduzione da applicare al canone, mentre altri si sono limitati a richiedere alle parti di rinegoziare il canone (Tribunale di Milano, 21 ottobre 2020) o, più comunemente, di differire la determinazione della portata della riduzione a fasi successive del giudizio (Tribunale di Venezia, 28 luglio 2020). Secondo tali disposizioni, rinegoziare il canone nel senso di una riduzione temporanea riequilibrerebbe il contratto e richiederebbe al locatore un sacrificio molto inferiore a quello che dovrebbe sostenere il conduttore se dovesse pagare integralmente il canone (in questo senso, vedi anche Tribunale di Venezia, 30 settembre 2020).

Vi erano però anche disposizioni opposte che privavano il giudice della possibilità di modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo, seppur temporaneamente, il canone (Tribunale di Roma, 19 febbraio 2021 e Tribunale di Biella, 17 marzo 2021).

Le disposizioni di cui sopra chiariscono che l’intervento legislativo sarebbe opportuno, se non necessario, per stabilire norme e criteri chiari per la risoluzione delle controversie tra locatori e affittuari in Italia. In effetti, fino ad oggi, questo scenario è stato interpretato e applicato in modo diverso dai tribunali.

Polonia

In Polonia sono state introdotte norme specifiche sulla determinazione dell’affitto solo per le locazioni di locali commerciali nei centri commerciali con una superficie superiore a 2000 metri quadrati. Ai sensi della legge sulle misure speciali COVID-19 (la “legge sul Covid”), entrata in vigore il 31 marzo 2020, gli obblighi reciproci del locatore e dell’inquilino ai sensi del contratto di locazione devono essere sospesi per il periodo in cui l’attività del locatario in questione è vietato a causa delle restrizioni relative al Covid-19 fino alla data di tale divieto.

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Ai sensi del recente emendamento al Covid-Law, tutti i crediti, inclusi i canoni di locazione e di servizio, sono dovuti dal locatario in base a un contratto di locazione (o qualsiasi altro contratto consistente nella concessione del diritto d’uso di un immobile commerciale, compresi i contratti di locazione) il cui oggetto è un locale commerciale In un centro commerciale con una superficie superiore a 2.000 metri quadrati), deve essere ridotto al 20% del suo valore per il periodo durante il quale l’attività del conduttore in questione è stata vietata o al 50% del suo valore entro tre mesi dalla data di revoca del divieto.

Per quanto riguarda gli altri contratti di locazione, compresi i contratti di locazione di hotel, in Polonia non sono state introdotte norme specifiche sulle restrizioni di locazione. Gli inquilini spesso chiedono riduzioni del canone di locazione facendo riferimento alla cosiddetta clausola rebus sic stantibus del codice civile. Secondo tale disposizione, ogni parte può chiedere al giudice di modificare i termini del contratto se l’esecuzione del contratto è ostacolata in modo significativo da circostanze impreviste e impreviste. Esistono già precedenti per sentenze del tribunale che ordinano riduzioni del canone di locazione a causa della pandemia di Covid-19 sulla base di questa disposizione. Tuttavia, i tribunali sono obbligati a prendere in considerazione la situazione economica di entrambe le parti quando pervengono a una sentenza, quindi l’esito dipende dalle circostanze del singolo caso.

Elma Zito

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